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统一封闭阳台！不设地面车位！南京出台新规提升住宅品质
今天上午，南京市自然资源和规划局发布《关于提升全市新建商品住宅规划品质要求的通知》及解读，对新建商品住宅品质做出规定。
政策从三大方面对住宅品质作出要求：一是公共空间再优化、二是建筑设计再升级、三是停车设施保安全。
重点如下：
1.居住区内应打造优良的小区公共空间。物业管理用房、垃圾分类收集点、变配电间和开闭所等配套设施应与小区公共建筑统筹布置，避免零星布局；
2.住宅建筑平面设计应尽量规整平齐，避免深凹槽；地下层入户门厅应与首层入户门厅采用同等设计及装修标准；
3.住宅建筑应结合建筑立面设计统一设计建设封闭阳台，封闭阳台外不得设置晾晒设施。生活阳台最小进深应不小于1.5米，最大进深应不大于2.4米；
4.居住区原则上应采用人车分流的交通组织形式，住宅建筑除访客车位和特殊车位外一般不得设置地面机动车停车泊位；设有地下机动车库的各单元电梯，均应通达至每层地下机动车库；
5.建筑外立面材料应使用耐脏、耐老化、易清洗的高品质板材，鼓励使用石材、铝板、一体化板材等板材幕墙体系，鼓励使用经绿色认证的绿色建材，不得使用低品质涂料和面砖等材料；
6.空调室外机及其他附属设施不得裸露无序设置，并结合建筑立面一体化考虑隐蔽设计，大型集中空调室外机宜设置于服务阳台并应设置分隔设施。
原文如下：
关于提升全市新建商品住宅规划品质要求的通知
各有关单位：
为进一步贯彻绿色发展理念，实现低碳住区目标，提高城市空间品质，满足人民群众对美好生活向往的要求，根据国家省市有关规定，在既有相关规划品质要求基础上，结合本市实际，现就进一步提升新建商品住宅规划品质有关要求通知如下：
一、总体要求
在既有规划条件已约定相关规划品质的基础上，进一步拓展有关管控内容，提升住宅设计和建设品质。除严格执行国家、省技术标准、规范及我市已出台有关绿色建筑等技术要求外，还须执行本通知相关要求；各区、板块已制定区域标准的，应一并执行。进一步从源头上提高住宅规划设计品质，助推提高城市空间品质。
二、公共空间
居住区内应打造优良的小区公共空间。物业管理用房、垃圾分类收集点、变配电间和开闭所等配套设施应与小区公共建筑统筹布置，避免零星布局。核发建设工程规划许可证之前应征求园林绿化行政主管部门对小区附属绿化工程设计方案的审查意见。
三、建筑单体
（一）建筑平面
1．住宅建筑平面设计应尽量规整平齐，避免深凹槽；
2．地下层入户门厅应与首层入户门厅采用同等设计及装修标准；
3．地下车库地坪面层应采用混凝土固化剂、金刚砂等新型建筑材料，不得采用低品质水泥砂浆面层；
4．地下车库顶板覆土深度不得小于1.5米。
（二）建筑立面
1．立面设计应注重天际线形象和第五立面处理，屋顶设备及附属设施应规整有序；
2．建筑外立面材料应使用耐脏、耐老化、易清洗的高品质板材，鼓励使用石材、铝板、一体化板材等板材幕墙体系，鼓励使用经绿色认证的绿色建材，不得使用低品质涂料和面砖等材料；
3．空调室外机及其他附属设施不得裸露无序设置，并结合建筑立面一体化考虑隐蔽设计，大型集中空调室外机宜设置于服务阳台并应设置分隔设施；
4．紧邻高速公路、快速路、地上轨道交通线和城市主干道的住宅应具有满足声环境要求的技术措施，当卧室、起居室（厅）布置在噪声源一侧时，外窗应采取三玻两腔等隔音降噪措施；
5．住宅建筑应结合建筑立面设计统一设计建设封闭阳台，封闭阳台外不得设置晾晒设施。生活阳台最小进深应不小于1.5米，最大进深应不大于2.4米。
（三）停车设施
1．居住区原则上应采用人车分流的交通组织形式，住宅建筑除访客车位和特殊车位外一般不得设置地面机动车停车泊位；
2．居住区入口处有条件的应设置出租车停靠泊位和共享单车停放区域；
3．设有地下机动车库的各单元电梯，均应通达至每层地下机动车库；
4．非机动车库一般应布置于本栋地下室，地下非机动车库车辆出入口与住宅单元入口的距离不应大于100米，非机动车库踏步式出入口推车斜坡的坡度不宜大于20%并做好防滑措施处理；
5．鼓励在高层住宅小区内设置电动自行车集中存放和充电场所，该场所应当独立设置，并与高层民用建筑保持安全距离；该场所应纳入小区总平面方案同步报审，其设计标准应与小区住宅相协调，体现高品质；无围护结构的存放场所不计容积率，计入建筑密度；如确需设置在高层民用建筑内的，应当与该建筑的其他部分进行防火分隔。
四、BIM技术
主城四区及江北新区核心区内新建商品住宅项目报审须运用南京市工程建设项目BIM智能审查系统进行BIM规划报建、施工图报审和竣工验收管理。
本文发布之日后新出具规划条件的商品住宅项目均应执行本通知。
特此通知。
南京市规划和自然资源局
2021年7月15日
附：官方解读
关于《关于提升全市新建商品住宅规划品质要求的通知》政策解读
为进一步贯彻绿色发展理念，实现低碳住区目标，提高城市空间品质，满足人民群众对美好生活向往的要求，根据国家有关规定，结合本市实际，制定了《关于提升全市新建商品住宅规划品质要求的通知》。
一、制定文件的必要性
为进一步贯彻落实国家关于房地产市场宏观调控精神，切实推进我市房地产市场高质量发展，引导提升新建商品住宅质量与品质。
二、制定依据
（一）《高层民用建筑消防安全管理规定》（国家应急管理部第5号令）第三十七条；
（二）2020年江苏省住建厅组织修订的《住宅设计标准》DB32/3920-2020；
（三）《江苏省城市规划管理技术规定（2011年版）》（苏建规﹝2012﹞76号）；
（四）《南京市城市绿化条例》第十三条；
（五）《南京市建设工程设计方案审查补充办法》（宁规划资源规﹝2020﹞7号）；
（六）《南京市建设工程设计方案审查相关办法》（宁规规范字﹝2017﹞3号）。
三、主要内容
（一）总体要求。在既有规划条件已约定相关规划品质的基础上，进一步拓展有关管控内容，提升住宅设计和建设品质。除严格执行国家、省技术标准、规范及我市已出台有关绿色建筑等技术要求外，还须执行本通知相关要求，各区、板块已制定区域标准的，应一并执行，从源头上提高住宅规划设计品质，助推提高城市空间品质。
（二）公共空间。居住区内应打造优良的小区公共空间。物业管理用房、垃圾分类收集点、变配电间和开闭所等配套设施应与小区公共建筑统筹布置，避免零星布局。核发建设工程规划许可证之前应征求园林绿化行政主管部门对小区附属绿化工程设计方案的审查意见。
（三）建筑单体。住宅建筑平面设计应尽量规整平齐，避免深凹槽；地下层入户门厅应与首层入户门厅采用同等设计及装修标准；住宅建筑应结合建筑立面设计统一设计建设封闭阳台，封闭阳台外不得设置晾晒设施；生活阳台最小进深应不小于1.5米，最大进深应不大于2.4米；设有地下机动车库的各单元电梯，均应通达至每层地下机动车库。
（四）BIM技术。主城四区及江北新区核心区内新建商品住宅项目报审须运用南京市工程建设项目BIM智能审查系统进行BIM规划报建、施工图报审和竣工验收管理。
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