门槛降了！万科、保利、伟星等纯新盘要开一大批小户型！最小约89㎡起……
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发布：2022/9/23 9:28:38
来源：南京楼市速递
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今日，城南赛虹桥的上铁·淮风晓月新领2号楼销许，含包均价约4.35元/㎡，此次推出项目最后一批建面约110㎡户型，总价约420多万起步。这大概是上铁·淮风晓月此次价格最低的一批房源，但是在城南雨花约4万/㎡+梯队中，仍有更低的入手门槛。比如，软件谷凤起云台最小做到了约89㎡三房，总价可能在380多万起；如果三成首付，即约110多万。同时，板块内其余纯新盘也都提高了小户型产品的户配比。临近虹悦城的上铁·淮风晓月新领2号楼销许，主力户型建面约110、137㎡，共132套全装修房源（含人才房与无房保障房各40套），销许均价约41044元/㎡，另有2500元/㎡升级装修包可选，拟交付时间在2024年8月底。
报名时间：9月23日上午9:00——9月24日上午12:00；
报名方式：关注公众号“南京房地产微政务”，点击“房帮宁”→“买房报名”→“商品房报名·线上报名”，点击”淮风晓月府”进行报名。其中建面约110㎡三房为收官户型，仅66套，总价约420多万起。据悉项目首付最低3成，即约130万起步。户型图如下：
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项目上一次开盘是在6月底，加推262套房源，销许均价约42823元/㎡。截至发稿前，这批房源卖了近6成，这一销量数据不算差，处于正常区间。目前主力在售1、3、5-8、10号楼房源，户型建面约110—142㎡，含包均价约4.5—4.6万元/㎡。图源南京网上房地产
从目前样板间公示来看，约2500元/㎡升级装修包括大金中央空调、博世或威能地暖，百朗或松下新风；厨房为西门子或弗兰卡的油烟机、燃气灶、消毒柜，沁园或3M净水器，科勒或TOTO抽拉式水龙头，弗兰卡或摩恩水槽；卫生间为科勒或TOTO台盆、龙头、淋浴龙头、花洒、马桶（主卫智能马桶），奥普或松下暖风机等（具体装标以合同为准）。
样板间如下：
纯新盘万科朗拾同样与河西近邻，首次引入拾系，万科旗下高端产品系，但是面积段没有进一步做大，而且摒弃了建面约140㎡+以上户型。项目主力打造建面约109、139㎡两种户型，全三房两卫设计，“锁死”刚改、二次改善客群。目前万科朗拾已在虹悦城开设城市展厅，最快将于9月底公开售楼处，预计10月首开，含包放风预估约4.6万/㎡。建面约109㎡户型，中间户，南向三开间，整体面宽约11.1米；客厅开间约5米，而且餐-客-厨-阳台一体化设计。
建面约139㎡户型，边户，三开间朝南，整体面宽约12.9米；餐-客-厨-阳台一体化设计，大横厅做到了6.5米；餐厨交互，兼顾了中西双厨。
万科朗拾前身为赛虹桥G04地块，于今年4月被万科以总价20.8亿元拿下，成交楼面价约27924元/㎡，毛坯销售限价约3.9万/㎡，规划拟建5栋28-30F的高层住宅。
区位图从面积段与价格而言，两者目标客群定位基本重合，存在竞争关系。产品设计上，两者起步户型都是三房两厅两卫，均为三开间朝南、动静分区、主卧套房等设计。但是功能布局有较大不同。比如上铁·淮风晓月全部做了南向双阳台，厨房与餐厅独立分隔，室内多飘窗等设计；建面约137㎡做了四房设计。而万科朗拾所有标准层户型都做的三房，还喜欢做宽厅，全部大开间短进深设计，即便是建面约109㎡户型南向面宽也能有约11.1米，甚至超过了上铁·淮风晓月建面约137㎡南向面宽（具体尺寸以合同为准）；厨房可做开放式设计与餐厅连通，室内全明，LDKB一体设计，空间更显阔绰；所有卫生间均为递进式等等。就升级装修而言，上铁·淮风晓月约2500元/㎡升级包配置了大金、博世、弗兰卡、科勒等市面上主流的品牌；万科朗拾目前仍未公布具体装标，但是根据销售透露“可能会与华为合作，引进定制版中控系统；品牌也基本是主流标准”。（具体装标以合同为准）
位置上，两家楼盘目前都受到高架与宁芜铁路的影响，上铁·淮风晓月更靠近虹悦城，西侧与禹洲吉庆里仅一街之隔，东侧靠近规划的地铁8号线，周边已有南京一中实验学校、雨花台区实验幼儿园长虹路分园等教育配套。万科G04与仁恒城市星光都靠近地铁10号线小行站，与仁恒项目规划的九年一贯制学校距离也不远，后期不排除同施教区。（具体学区以教育局公示为准）
值得一提的是，日前宁芜铁路扩能改造工程迈出关键一步，万科朗拾、上铁·淮风晓月等楼盘都是受益方。一旦等到未来搬迁完成、S2号线通车，现在的“不利因素”，也就成了“有利因素”。按原定计划，该工程要到2027年能全线完工。5年的时间，对于个人成长，是一段很长的日子。但是相对于一个板块而言，可能并不算长。02
凤起云台最小门槛约89㎡，伟星时代悦峰标准层最大约113㎡
目前雨花台区房价在4万/㎡+的主力供货板块，除了赛虹桥+小行，就是软件谷南区、雨花核心区等板块。其中软件谷南区近期动作频频，保利、伟星两大纯新盘先后公开展厅，户型图也陆续公布。新盘的产品面积都做小了，同样摒弃了板块“前辈”都拥有的140㎡+大户型（华发美的云筑约142㎡、中铁龙湖·宸阅府约143㎡）。
尤其是保利与合肥城建联合开发的纯新盘凤起云台，主力户型最小做到了建面约89㎡，含包放风预估约4.3万/㎡，总价可能仅380万起步。较同区域在售楼盘入门户型，总价降了约40—50多万。
据悉，项目现已公开位于雨花客厅的城市展厅，预计10月公开售楼处，主力户型建面分别约89㎡、100㎡、108㎡、130㎡，拟建7栋32层住宅。其中建面约89、108㎡产品户配比占到近70%。
从户型设计来看，颇有一些上铁淮风晓月、万科朗拾户型的影子，汲取了多方优势。
户型图如下：
凤起云台前身为软件谷G05地块，于今年4月被合肥城建以底价26.2亿元拿下，成交楼面地价为26780元㎡，毛坯限价约3.9万/㎡，目前已确定与保利联合开发。
纯新盘伟星时代悦峰的起步门槛为建面约103㎡户型，虽然较近邻的中铁龙湖·宸阅府没有进一步缩小，但是标准层最大只做到了建面约113㎡，目标客群就是刚改，十分明确。据悉，项目含包放风预估约4.3万/㎡，也就是说，与华发美的云筑、中铁龙湖·宸阅府门槛基本近似。目前伟星·时代悦峰也已公开位于雨花客厅的城市展厅，预计10月中旬公开售楼处和样板间。根据规划，伟星时代悦峰拟建6栋30-33层住宅、1栋12层酒店和1栋低层商业，未来生活配套较为齐全。
效果图
2022年7月12日，软件谷G43地块被安徽伟星以底价21.2亿拿下，成交楼面价约21444元/㎡，毛坯销售限价约39000元/㎡。
软件谷G43地块区位图
项目西侧紧邻中铁龙湖·宸阅府，靠近地铁3号线景明佳园站，而且项目西侧还有在建的社区服务中心、规划中学，将引入优质教育资源，形成公共生活配套中心。供需失衡，楼市陷入内卷。不少房企已经开始利用市场机会，以小户型拉低总价，而且加上产品同质化竞争严重，通过差异性竞争可能会更快售完，更快回款。当然，改善板块的产品设计不可能有大改变，每个楼盘都会有核心客户、重要客户、普通客户的定位，而“小户型”可能就是用来补充一些普通客户的。高总价永远是与高品质楼盘划等号的。购房人在同价位有了更多的板块选择，可以横向比较后，择学区、地段、交通、产品等更优者入手。文章所用照片来源于其它网站，无法确认著作权人。如果侵犯了您的合法权益，请及时通过后台留言联系。
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