双重夹击？放风价3.2万/㎡，这个纯新盘去化…
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发布：2022/9/27 9:39:10
来源：南京楼市观察
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挂牌直降55万，成交周期104天，位于雨山路地铁口的保利云禧在上个月成交了一套建筑面积约96㎡的房源，成交均价31762元/㎡，总价305万元。
在链家网上，保利云禧挂牌价为35603元/㎡，正在出售67套房源。
随着限售令的进一步放开，雨山路板块不断涌入大量二手房次新房，显得最近公开的新房陷入更深的竞争旋涡中了。近日，纯新盘中建翰林雅境正式对外公开了售楼处和样板间，该项目属于雨山路板块，距离地铁口大约在1.5公里左右，距离五桥上桥口大约在2公里左右。根据规划，中建翰林雅境拟建17栋小高层住宅及相关配套设施，1.0＜容积率≤1.6，建筑高度≤35m，建筑密度≤25%，绿地率≥30%，该项目为纯住宅小区，没有配套底商，较为低密纯粹，得房率高达82%左右，一梯两户无连廊。
外立面效果图如下所示，外立面是真石漆一体板＋金属线条设计。
外立面效果图
户型方面，中建翰林雅境的选择范围很大，从93、98、110㎡的偏刚需户型到128、143、165㎡的偏改善户型都有。目前仅公开了建筑面积约98、110、128㎡三个户型的样板间，一起看看。户型解析：独立入户玄关，三开间朝南，约6.3米南向双阳台设计，会客区为约3.5米的宽厅设计，U型厨房操作面很足，主卧为套房设计，带独卫。
建筑面积约110㎡ 三房两厅两卫户型：
户型解析：独立入户玄关，三开间朝南，约5.3米南向双阳台设计，会客区为横厅设计，可以设计为书房或者茶室，餐厨相对空间较大，主卧为套房设计，带独卫和衣帽间。建筑面积约110㎡的样板间如下所示（未设软装，更为直观）：
△入户玄关空间
建筑面积约128㎡ 四房两厅两卫户型：
户型解析：独立入户玄关，三开间朝南，两个房间朝南，两个房间朝北，约5.5米大方厅设计，主卧为套房设计，带独卫和衣帽间。建筑面积约128㎡的样板间如下所示（同样未设软装，更为直观）：
另外，还有建筑面积约143㎡的四房两厅三卫户型和建筑面积约160㎡的四房两厅三卫户型。户型解析：四开间朝南，约14米南向采光，约9.5米超大跑道阳台，约6.1*7米大方厅，主卧位酒店式套房设计，独立衣帽间和独立卫浴带浴缸。
户型解析：五开间朝南，约17米南向采光，约9.8米超大跑道阳台，约6.3*7米大方厅，还有灵动空间可随意改造，主卧位酒店式套房设计，L型飘窗270度采光，独立衣帽间和独立卫浴带浴缸。
根据现场公示，升级精装内方面包含了海尔（或同等品牌）的中央空调，威能（或同等品牌）的地暖，百朗（或同等品牌）的新风系统，另外还包含了方太的油烟机、燃气灶和洗碗机，卫生间的洁具和五金采用的基本上都是摩恩与科勒等品牌，另外还有富士/三极雄光/欧普的灯光照明设备，其余像是移门和电动晾衣架等都是定制。
2022年4月22日，该地块被中建东孚已底价拿下，成交总价177000万元，楼面价16222元/㎡，最高毛坯销售限价28000元/㎡，未来全装修均价在30000元/㎡左右。最新消息，中建翰林雅境最快十月首开推出1、3、5号楼低密住宅房源，建筑面积约93-165㎡，含包放风价约3.2万/㎡左右。
约3.2万/㎡的放风价与雨山路地铁口保利云禧31762元/㎡的成交价几乎持平，不过保利云禧那套房源为毛坯，但从地理位置来看，保利云禧优势依然较强，性价比更高一些。
值得一提的是，中建翰林雅境一街之隔的就是雨山路老盘中交锦兰荟，目前有187套房源正在出售，带看量和成交量都挺好的，目前的小区挂牌均价为25886元/㎡。
中交锦兰荟近期成交的不少均价在2.4-2.6万/㎡左右，基本以建筑面积约88㎡的小户型为主。
其实从产品来看，中交锦蘭荟打造的产品同样为总高9-11层的小高层住宅，项目容积率1.80，建筑密度为25%，绿地率达到35.9%，与中间翰林雅境差不多，但由于开发时间等原因，项目外立面、户型设计方面没有中建翰林雅境那么与时俱进。不过，中介也表示，看中交锦兰荟项目的基本都是首次置业的刚需群体，总价低是他们首要考虑的因素之一。而中建翰林雅境的置业顾问则表示，目前他们对标的是浦口城南中心板块。中建翰林雅境项目不远处，龙湖南京雨山路天街预计在2023年开业，届时成为雨山路板块商圈的一大助力。项目汇集300+品牌，首批4家主力店近期曝光，分别是：万客隆·鲸选超市、上影国际影城、三体运动和天空之城。另外，项目西侧一路之隔就是金陵中学，教育配套齐全。（具体学区以官方划分为准）自然景观方面，该项目周边拥有1200亩的兰溪公园，据介绍小区东门设计直接与公园相互连通。
备受雨山路地铁口同价位次新房与2字头同区域刚需盘夹击的中建翰林雅境到底能否得到市场认可呢？等首开之后，拭目以待。当然，雨山路除了中建翰林雅境之外，还有龙湖G58地块以及南京地铁G54地块两大项目待售。龙湖雨山路G58地块案名定为龙湖天曜Ⅱ期，住宅地块规划已出炉，将建设13栋25-27F高层住宅及2栋商业楼，户型建面约89㎡-132㎡，毛坯限价28280元/㎡。此前售罄的龙湖天曜，打造的是8-11层小高层，建面约101-137㎡，收官房源销许均价30868元/㎡，另有升级装修包2100元/㎡。
值得一提的是，龙湖天曜Ⅱ期所在的G58地块是一幅商住用地，出让条件非常苛刻，未来还将建设不少于35000㎡（地上建筑面积）的集中商业，沿光明路设置，自拿地起30个月内建成并开业运营。雨山路G54地块在拿地第二天便曝光了效果图，拟建设6栋住宅。该地块被南京地铁以5.05亿总价拿下，未来毛坯限价2.3万/㎡。据“南京地铁资源”官微介绍，该幅地块为资源公司获得的首个车辆段上盖物业地块，整体定位为造绿色·共享·全龄化社区，以“TOD+生态”理念打造高品质高层住宅，将会建成超过600套精品房源。根据此前“南京地铁资源”官方微信表示，已规划的十号线三期将连通本项目与雨山路站，直达江北核心区至河西新城。
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