火拼开启！楼市下半场压力给到豪宅市场！
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发布：2022/10/17 10:36:58
来源：南京购房通
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拼速度：据不完全统计，第四季度预计有超30家纯新盘计划年内上市，更有一批7月刚刚拿地的地块火速加入占据。拼首付：坚持大半年的河西、大校场也不再端着，纷纷降首付：8成变5成，5成变3成，且越来越多楼盘正在加入！拼面积：南京豪宅市场开启下沉打法，小面积化已成为大势所趋，差异化竞争开拓中端改善客户。极度的内卷下，第四季度，南京改善市场必将是另一种格局！
近来，南京楼市颇有点神仙打架的错觉，河西，大校场，城南，江宁……一批纯新盘扎堆入市，豪宅市场更是成了主力军。看河西南，河西南最新豪宅门面——金基朗樾府，正式实景亮相，极致的门庭礼仪和景观建设，在南京改善市场掀起了一波看房热潮。看河西中，南京毛坯限价天花板——越秀和樾府公开城市展厅，开启前期蓄客，预计本月下旬公开售楼处、样板间143-175㎡。看百家湖，纯心盘百家臻园还未正式亮相，但市场预热声音是一天比一天响，4.8万/㎡的放风价也着实刷新了江宁天花板。据不完全统计，南京第四季度预计有超30家纯新盘计划年内上市，高端产品更是占据了半壁江山。其中，7月份刚刚拿地的一批地块也加入战局，火速上马开工，旨在年内入市截客。就比如，与金基朗樾府一街之隔两大项目——河西南G31地块、河西南G30地块，全部都已动工，预计年内上市。G30将由中北与金基联合开发，大概率将由金基操盘，这也是金基继朗樾府之后，在河西南落下的第二个项目，共拟建5栋26F高层，毛坯限价4.8万/㎡。据金基朗樾府销售透露，该项目预计在年底上市，同样配置会所。项目由保利、颐居、奥体建设、淮安新城投资四家房企联合开发，保利操盘，打造5栋17-25F住宅，毛坯限价4.8万/㎡。目前项目案名已公开——枫璟园。事实上，走在河西南，满眼可见的都是高耸的脚架，负载的渣土车，轰鸣的作业声，着实热闹。一位河西南的置业顾问表示，以前河西南会出现大数量集中性开盘，现在是只要楼栋达到销许标准就火速开盘，一月开一栋，都没歇过。“今年河西南的上市节奏明显加快，大家都在抢客户，毕竟池子就那么大，鱼就那么多，大家产品大差不差，抢的就是时间，比得就是速度。”
除了拼速度之外，当下的南京高端改善市场也纷纷放低了姿态。比如，大校场的云尚紫薇这次首开，含包精装均价5万/㎡，首付也是3成起。最终吸引324人报名买171套房，中签率约52.8%。比如，江心洲新盘江尚紫薇，含包精装均价4.7万/㎡，首付3成起。最终吸引107人买96套房，中签率89.72%。金地·大成汇文府，本计划12月加推，如今准备提前2个月，首付前期8成可供参考；华润·润淮府，本月即将加推收官楼栋4号楼，户型建面约112、142㎡，首付最低3成起。琥珀云台，本月正式公开售楼处与样板间，预计下月中旬首开三栋楼，分别为2、4、5栋，很大概率首付3成起！对买房人来说，高端市场可能由8成变5成，5成变3成，上车的成本将有非常大的变化。以奥体建设云尚紫薇小高层140㎡含包均价5.1万/㎡为例，如果是8成首付571，5成首付预计357万，3成首付214万，这中间的总价差距达到上百万，上车门槛降低很多。可以预见，在现有内卷的外部环境和年底回款冲刺的双重压力下，南京头部板块会有越来越多的楼盘将入降首付的行列。注：我们已经建有【主城八区购房交流群】微信群，可扫描下方二维码进入，与购房者线上讨论，了解楼盘一手消息。
与此同时，为了争夺市场份额，南京改善市场在产品打造也越来越保守，小面积产品越来越多。看河西南，2020年河西南市场主力户型在190-230㎡，2022各家户型主力面积140-160㎡，开发商布局心态更加保守、求稳。下一步，纯新盘将开启小户型的赛道的挖局，差异化竞争，开辟市场。比如，河西南新盘枫璟园。项目将打造起步建面约112㎡的户型，将填补了河西南的小户型空缺，与周边扎堆的改善大户型形成错位互补！除此之外，河西南在售新盘嘉璟峰有103㎡的小户型，按照前期均价44995元/㎡（另有4000元/㎡装修升级包可选），起步总价在500万左右。除此之外，即将上市的三大纯新盘中，深业南湾上府140㎡起步，金基中北朗樾府更是只做了195㎡一种户型，栖霞建设独立开发的星叶云墅起步建面约220㎡起，更是让人可望而不可即！看大校场，去年“四叶草”门对门背靠背的尴尬位置，加上基本都是140㎡+的起步户型，基本上高度同质化，让人一时难以抉择，因此，从大校场正式入市之后，唯一的滑铁卢就再四叶草上！今年，从润淮府以建面约112㎡的小户型产品再度回归市场，一时成为整个大校场的“清流”，也因为如此，润淮府的销售成绩一直不错。但是，很显然，只要有亮点就会引发跟风！大校场待售产品，去年卷大户型，今年卷小户型的趋势已成：润淮府，起步面积约112㎡，全装修均价4.79万/㎡，装修包4400元/㎡，总价约580万；
金陵华夏中心，起步面积约4.73万/㎡，装修包3800元/㎡，总价约520万起步...
琥珀云台，起步面积约105㎡，毛坯限价4.53万/㎡，含包放风价5万/㎡，总价约530万起步；三金睿境，起步面积约119㎡，毛坯限价4.58万/㎡，含包放风价5.2万/㎡，总价约610万起步；中北金基G125，起步面积约116㎡，毛坯限价4.49万/㎡，含包放风价5.2万/㎡，总价约600万起步...
相似的起步户型，相差不多的起步总价，再加上大校场拿地的开发商基本上都很有实力，品牌相差不太大，还有产品户型均以市面上最流行的元素为主，以及整个板块定位，又带来了相似的购房群体，不管是在大户型层面还是小户型层面，竞争都十分激烈！
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