久等了！江宁核心区两大纯新盘曝光！马上开盘！
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发布：2022/11/8 9:34:05
来源：南京楼市速递
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作为江宁1.0时代、2.0时代的代表板块，百家湖+九龙湖携三大新盘，重回楼市舞台，解渴江宁改善的同时，新房放风价已逼近5万/㎡。本网在实地考察后为各位买房人带来该板块的最新消息：1、百家湖纯新盘百家臻园预计将于11月上旬首开3、8号楼，户型建面约135、143㎡，含包放风约4.6—4.7万/㎡，销售透露首开价会有惊喜；2、九龙湖颐和南园·悦庐将于近期开盘，放风价约4万＋/㎡，共计56套，户型建面约168、191㎡；3、九龙湖朗诗九龙熙岸已于近日加推9栋低密科技洋房，户型建面约153-214㎡，仅90套房源，均价约3.6万/㎡。近些年来，随着百家湖商业、产业等资源持续入驻，辐射力不断强化，以宜居属性为主的九龙湖板块逐渐被吸附，形成了百九中芯板块。百家湖板块上一次供应新房是在2021年9月底，阳光城·檀境一次性推售全部房源，均价约3.6万/㎡。距离小龙湾地铁站仅300米的纯新盘百家臻园近期传出消息，预计将于11月10日左右申领销许，并于本周首开3#、8#两栋楼，户型建面约135、143㎡，含包放风约4.6—4.7万/㎡。据销售透露，首开价或有惊喜，可能会在4.3万/㎡左右，甚至更低，首付预计3成起。
根据规划，百家臻园拟建7栋22-26F高层，其中6栋26层，1栋22层。外立面采用大面积玻璃窗+铝板，阳台为统一封闭交付，两梯两户，北向无连廊设计。建面约135㎡户型三开间朝南，面宽约12.65米；LDK一体化，约5.85米景观阳台；建面约143㎡户型拥有独立玄关，约7.75米、270°南向广角双联阳台，四开间朝南；建面约180㎡户型五个功能区均朝南，两梯两户，双套房设计，三卫全明，约8.9米“跑道式”双联阳台。该项目装修标准涵盖大金中央空调+德国菲斯曼+松下新风三大件，厨房选用西门子灶具和十二件套洗碗机，德国唯宝洁具；餐厅、玄关等墙面大面积采用实心竹木纤维墙板；屋内选用歌尔西亚品牌隐形门、门墙通顶一体化；起居空间采用简一的仿大理石瓷砖密缝铺贴；全屋无主灯+悬浮式吊顶设计。（具体装标以合同为准）小编实探售楼处后发现，该项目热度比较高，售楼处内人流量很大，再加上首开的两栋楼位置就在地铁站旁，“首开可能会售罄”。项目公开五天，售楼处接待量就已多达1436组。（数据来源：案场统计）项目前身为百家湖G51地块，今年7月被招商蛇口摇号竞得，成交总价17.5亿元，成交楼面价约26285元/㎡。该项目周边配套设施非常齐全，紧邻地铁1号线小龙湾站，距离规划中的12号线西门子路站约500米；1公里内有21世纪太阳城、景枫、金鹰、中海龙湾等商业街区；此外周边还有朗诗玲珑屿、瑞鸿名邸、万科金域蓝湾等小区，居住氛围浓厚。
九龙湖板块近年来都没有卖地，现如今只有两家低密楼盘有新房可售，分别是颐和南园·悦庐和朗诗九龙熙岸，都是老盘新开。两盘位置比较靠近，容积率都在1以下，分别为0.6和0.87，也是目前全南京市面上难得一见的低密住宅。虽说是老盘，但开发商们都对其做了改良和升级，比如调整外立面用材、改进装标、引入科技系统等。颐和南园·悦庐将外立面升级为铝板一体板+部分真石漆，项目规划有4栋4F洋房，只有56户，主力户型建面约168㎡（约40套）、191㎡（约16套），全四房设计，即将上市，首付最低3成起，精装放风预估在4.1-4.3万/㎡左右。项目目前已公开建面约168㎡清水样板间，层高约3.1米，无升级装修包，得房率约83%，一梯一户，拟交付时间在2024年6月。该项目装修标准为松下新风、威能地暖、三菱重工空调三大件交付；玄关配鞋柜消毒机，厨房配备霍尼韦尔净水器、西门子油烟机+灶具+嵌入式洗碗机三件套，卫浴配置杜拉维特智能马桶、浴缸、洗手台盆，汉斯格雅恒温花洒（具体装标以签约合同为准）。上周六朗诗九龙熙岸加推了6—14栋5F花园洋房，其中2-5层户型建面约153㎡，1楼底跃建面约215㎡，均价约3.8万/㎡。
除了洋房之外，该项目还有1—5栋10F小高层在售，户型建面约127-137㎡，均价约3.6万/㎡。小编实探后发现，所有楼栋均已建造完毕，仅剩内部装修还未完成，小高层今年年底即可交付，洋房明年交付，无须担心交付问题。
样板间实景图如下：
项目引入朗诗集中式3.0科技住宅，是该板块新房市场内唯一一家科技住宅，采用地源热泵、集中辐射系统、集中置换式新风系统以及朗诗智控系统相结合。装修方面，采用高仪、杜拉维特、圣象、老板等知名品牌，定制玄关柜、主卧衣柜、全屋窗户采用断桥铝合金＋中空双层LOW-E节能窗、电动遮阳卷帘，增设灵动储物空间。（入户玄关，衣橱仅针对部分户型，具体详见商品房买卖合同约定）相比之下，朗诗九龙熙岸的起步门槛更低，建面约127㎡小高层户型总价约在460多万左右，洋房约在570万起步，而颐和南园·悦庐因为户型面积较大，预估最低总价也在约670多万（具体价格以销许为准）。从户型设计上来看，颐和南园·悦庐两个户型均为横向四开间，并且还设置了双联阳台，空间更为宽松；朗诗九龙熙岸的洋房户型动静分区，动向合理。另外，颐和南园·悦庐采用传统三大件交付，装标上引用松下、威能、三菱、霍尼韦尔、西门子、杜拉维特、汉斯格雅等品牌，装修配置更为丰富；而朗诗九龙熙岸引入的是朗绿三恒科技系统。近几年百九板块少有宅地出让，所以新房非常难得，百家臻园的出现缓解了这一情况。尤其是从拿地时间上来看，百家臻园有着其他两盘不可掩盖的优势，那就是拿地至今只有将近半年时间，未来地块缩水问题不用特别担心，并且户型设计、装标都较为年轻化。相比之下，九龙湖的两个项目拿地已有近二十年时间了，产权缩水问题不可避免，户型设计也比较中规中矩，但朗诗九龙熙岸和颐和南园悦庐也是各有风采：1、目前板块内唯一在售三恒科技住宅，屋内所用的朗绿科技系统也是市面上许多高品质住宅的同款；2、小高层＋洋房的配置，0.87容积率和88%得房率都很有优势；1、纯粹的圈层改善房，仅约0.6的容积率，得房率83%，基本可以艳压群芳；以上的各种优势，每一条单拎出来都很能打，颐和南园·悦庐的销售更是自信地说道：“我们基本没打广告，因为根本不愁卖”。百家湖板块比较热销的小区当属朗诗玲珑屿，从近期成交的二手房来看，均价基本在4.6—4.8万/㎡，该小区曾经最高成交单价可达5.3万/㎡，甚至比肩河西一些优质二手房。据中介介绍，一个月内起码有一百多人来看房，由于是科技系统，又身处百家湖商圈中心，并且其中建面约80㎡的小户型设计很好，三开间朝南＋双联阳台，是目前非常抢手的房源，但是单价较高，所以很多预算有限的人群还是比较犹豫的。另外，颐和南园的二手房相对来说就比较“接地气”些，均价在2.5—3.5万/㎡，但成交量远不及朗诗玲珑屿。总体来看，百九板块内房源供应量较少，可供选择的房源不多，再加上地段和环境都有优势，发展前景向好。
不过，当前楼市行情不算乐观，二手房的降价趋势也已经从非核心区板块渐渐传导到核心区板块。江宁百九中芯板块的一二手房价差也在消失，加上市面上入市新房以大户型改善为主，小户型普遍集中在二手房市场，而且从朗诗玲珑屿的行情来看，高品质的项目依旧会受到市场很大的关注，保守估计可能会分流一部分新房的流量。
不便宜的高品质新房VS低门槛的次新房，这是一场博弈，拭目以待。
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