2023年南京楼市7大预测
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发布：2023/1/8 15:10:12
来源：南京楼市
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转眼已经迈入2023年，2022年的南京楼市相当魔幻，充满波折、未知和挑战，政策上又不断给买房人提供机遇，令买房人犹豫，到底应不应现在买房？
今天，我们复盘2022年的楼市行情，同时也对2023年作出了7大预判，分享给大家，欢迎讨论。
1、经过2022年的土拍，未来一段时间，南京将是本土房企、国企央企的时代，品质为王；
2、很多板块房价依保持理性，买入的机会来了，性价比较高；
3、冷热不均加剧，热门板块、热门楼盘还会继续受到追捧；
4、2023年南京预计180+个楼盘上市，其中纯新盘58个，供货板块将向主城区转移；
5、接下来开发商不仅卷产品力，更要卷工程进度，现房、准现房越来越多；
6、二手房难，一批神盘短期内神不起来了；
7、政策还将不断出台，房地产是支柱行业，楼市迎来大反攻。
01.
2023年南京楼市
依然是本土房企和国企的时代
2021年南京3次供地呈现出民企拿地为主到国央企拿地为主，再到城投公司拿地为主的趋势。
2022年，南京共计出让105块土地，吸金约1308.375亿元。今年的南京土拍中，几乎由国央企包场，民企方面拿地的仅有万科、金基、伟星等少数几家实力房企。
就拿地企业来看，资金链健康、更加稳健、背景更加雄厚的本土房企、国企、央企，陆续脱颖而出。
4月22日南京首次集中土拍↓
7月12日南京第二次集中土拍↓
10月19日南京第三次集中土拍↓
11月10日南京第四次土拍↓
12月20日南京第五次土拍↓
前段时间，南京迎来交付旺季，各大楼盘交付品质的参差，也印证了国企和央企的靠谱。比如，建发·珺和府、颐和铂湾、深业龙湾上府、星耀都荟花园等实力房企开发的楼盘，不仅在疫情下能按时甚至提前交付，而且均收获业主大量好评。受到大环境影响，最近我们调查发现，南京多个区域买房门槛超乎想象，双十二、年底都给出了不少优惠政策。比如南京热门板块南部新城，目前区域内多家楼盘都有优惠，总价悦515万起步。南京另一大昔日热门板块江北核心区，目前区域内新房基本都有折扣，特价房、专属优惠不断。
不少楼盘给出足够诚意，年底冲刺、开发商着急回笼资金，不少楼盘给出足够诚意。对买房人而言，是个抄底机会。聚焦优质板块，聚焦居住价值，聚焦产业发展，聚焦上述利好密集的区域，居住价值高的楼盘还是会受到追捧。反之冷门板块的房子，处境更加艰难。比如河西中豪宅海玥花园，12月31日开盘加推1、7号楼，共46套房，建面约300㎡、330㎡（跃层）、550㎡（3层院墅），销许均价约67744元/㎡，另有装修升级包5500元/㎡，验资1600万元。共125组买房人摇46套房源，中签率36.8%！当天开盘所有房源全部卖光，成交金额超10亿元。城南软件谷保利合肥城建·凤起云台，凭借板块发展以及自身品牌优势，开发商发布海报显示，2023年元旦小长假总认购超8000万元。但比较位置一般，品牌一般的楼盘，将会举步维艰。因为本身发展的限制，除了周边地缘客，很少会有人选择去这些地方置业。久而久之，迫于市场压力，打折降价将成为常态，和热门楼盘之间的差距也会越拉越大。据统计，2023年南京预计将有180+个楼盘上市，其中纯新盘58个，比较明显的一个特点就是供货板块向主城区转移。一方面，是2022年的土拍着重于主城板块，远郊板块基本停止出让；另一方面，也与远郊板块糟糕的现状不无关系，一是土拍限价拉涨太狠，但配套跟不上，最终反噬，二是在这样的现状之下再去出让远郊板块的土地，最终也只可能是国企托底。河西南6家新盘待上市（中能建城发G29、中北金基涵樾府、厦门国贸G70、颐居G71、奥体建设G72、厦门建发G73）；河西中部1家新盘待上市（颐居G67地块）大校场依然是2023年城南的绝对主力，5家纯新盘待上市，分别为：绿城凤栖潮鸣、中北金基G125、金基G25、金茂G27、伟星G65，加上在售项目，将形成13盘相争的局面。16家纯新盘中，7家都位于核心区，分别是：新居G10、颐居G03、颐居G07、颐居G08、奥体建设G11、金基中北G42、润悦府。新盘也会比较多集中在江宁核心区，分别为小龙湾金融城建设杨家圩G93地块、东山中国武夷G47地块、中天美好G90地块、明月建设G91地块。新盘分布比较平均，分别为老城东金基G23、凤凰置业G22、麒麟华能仁恒G46、高科紫麟景院、马群南京地铁G10、安居G36、汇通路南京地铁G44、G45、仙林湖兰亭和颂、栖霞建设G35、高科紫星堂、汤山大树和玥、江宁城建G87。7家新盘分别为：燕子矶保利燕璟和颂、高科江悦堂、栖霞建设G33、鼓楼滨江金基皓樾府、中冶锦绣和轩、尧化门高科紫尧星院、栖霞山栖霞建设G37。今年很多楼盘不仅开始在户型、景观、外立面等方面发力，希望凭借产品和调性在市场上争得一些话语权。并且，在建筑进度上也是很卷，比如现房、准现房更加受买房人关注，因此如今，现房准现房也是越来越多。比如，燕子矶刚刚领证的新盘保利燕璟和颂，330多万的价格，能拥有建面89-132㎡全三房，高配置装修、约1000㎡奢阔下沉式会所-杏林会、超20000㎡社区绿地。产品对标河西、大校场，甚至被业内人士称为“今年城北燕子矶顶配楼盘”。再比如年底刚公开实景示范区的鼓楼滨江新盘金基皓樾，南京品质房企代表金基打造，整个小区打造约2300㎡中央景观，还是7栋7-10层洋房，可以说是2023鼓楼改善的首选。此外，南京各个区域基本都有现房、准现房在售，多达今30家，比如南站嘉宏峰、板桥石林云城、江宁万科都荟启境、海玥华府等，接下来预计更多。新房价格回归理性，一二手房倒挂的情况越来越多，很多中介都转向新房代理阵营，二手房客户流失。二手房不论是价格，还是居住体验都不占优势。甚至很多二手房东换房、抛房，房源数量增多，对于很多刚需来说，抄底正当时。曾经临时涨价、随意挂高价的神盘房东，今年处境预计依旧艰难。已经有很多曾经红极一时的楼盘房价也撑不住了！和府奥园近日新成交一套71.21㎡1室1厅户型，总价270万，单价仅约3.79万元/㎡。和府奥园的成交记录，历史最高成交价超过7.5万/㎡，新成交的这套房源单价是小区自2016年至今最低的价格。据链家网成交数据显示，正荣润锦城一套87㎡小三房261万成交，单价29781元/㎡。去年上半年，同户型5万/㎡成交，一年半时间过去房价直接跌掉2万/㎡，一套小户型价值缩水100多万。河西南五矿崇文金城，连续成交多套二手房，单价都在4.6万/㎡左右，无一例外都是降价成交，最高降了40万才卖出去。有房主挂了2年才出手。
该楼盘在2017年11月以精装3.5万/㎡收官，去年二手房成交价达到最高峰，卖到6万/㎡以上，最高6.6万/㎡成交。住建部部长在接受央视新闻采访时公开表示，对2023年住房城乡建设工作充满信心，对房地产市场企稳回升，很有信心。
并强调，对于购买第一套住房的要大力支持，首付比、首套利率该降的都要降下来。人民银行、银保监会宣布取消首套住房贷款利率政策下限！建立首套房贷利率动态机制！南京首套房利率或将再次下调！南京人买房成本可能又要下降。楼市政策方面，南京在救市力度上还是十分给力的。前不久刚刚官宣一批新政，大大利好市场！1、二套房首付，降了。南京家庭买二套房，首付比例从6成降为最低4成。
2、南京限购，松了。南京60岁以上本市户籍家庭，可以再买1套房。长期工作在南京但社保或个税缴纳在外地的居民，只要提供半年以上居住证明，在南京可以买1套房。3、购房名额，增加。玄武区红山新城等城市外围人才聚集板块，限购放松，允许再买1套房。4、公积金利率，降了。从今年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点。5、换房，可以退税。2022年10月1日至2023年12月31日卖房的居民，在卖房1年里，在市场重新买房，可以退回当时卖房个税。目前政策端宽松，商业还贷和公积金还贷，双双下降，对于普通老百姓来说，也在一定程度降低还贷成本，这些信号对于房企、购房者、以及市场来说，都是一次信心的提振。对于南京房地产市场来说，过去这一年，注定是不平凡的一年。从年初到年终，一种无法言说的情绪始终伴随左右。对于房企，过去一年，也是艰难、谨慎的一年。对于购房者而言，少了很多选择，却多了很多「选择的时间」。进入2023年，在一番跌宕起伏过后，相信不会再有比2022年更难的时刻了。期待，今年这一年，我们能迎来更好的2023。
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