昨天（1月16日），央行官网发布最新MLF（中期借贷便利），MLF维持不变，这也意味着本月LPR大概率不会出现变化！

换句话说，本月降息极大可能落空，首套房贷利率会继续保持不变。

1月16日，央行开展7790亿元中期借贷便利（MLF）操作，充分满足了金融机构需求，中标利率为2.75%，与上个月保持一致。

在这种情况下，20号公布的LPR有极高的概率是维持不变的。

原因在于：MLF与LPR挂钩，MLF不降，LPR也不会降！

现在的贷款利率是与LPR挂钩的，房贷利率下限=LPR（5年期）-20基点；而LPR是和MLF锚定的，LPR降不降取决于MLF。

房贷利率→LPR→MLF，这个利率传导机制在现有政策基础上，基本是稳固的。所以，房贷利率、LPR、MLF，这三者的降幅基本是一致的。

目前已经形成了惯例：每月的15日（节假日顺延），央行发起当月的中期借贷便利，并公布一个中标利率。这个利率，给当月20日发放的LPR（节假日顺延）做参考。

而本次MLF保持不变，也就意味着本月LPR大概率会不变，降息也就落空了。

如果成真，这将是LPR连续5个月按兵不动！

虽然1月的降息落空，但这并不意味着货币政策的收紧，今年房贷利率还有可能迎来下降，高层已发声提前剧透，释放了众多购房利好，在2023年开局就给楼市注入了一剂强心针。

●1月5日晚上，人民银行、银保监会发布通知：决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。

其中新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

目前绝大多数城市实行的是首套房最低4.1%的利率，在首套住房贷款利率动态调整机制发布后，部分城市的利率还会继续针对性下调。

据统计，目前已有至少38个城市符合自主下调房贷利率的权限：

二线城市13个，分别为：大连、福州、哈尔滨、兰州、南宁、厦门、沈阳、石家庄、太原、天津、武汉、长春、郑州；

三四线城市为25个，分别为：蚌埠、北海、常德、丹东、桂林、惠州、吉林、济宁、金华、锦州、九江、洛阳、牡丹江、平顶山、秦皇岛、韶关、唐山、温州、无锡、襄阳、徐州、扬州、宜昌、岳阳、湛江。

其中天津、石家庄、温州等城市已执行3.8-3.9%的房贷利率，这个数字在未来还会继续扩大。

有专家透露，首套房贷利率下限可能在3.5-4.1%，也就是最高减80个bp！

●住建部发声：大力支持首套住房，首付比例、贷款利率该降的都要降。

1月5日，住建部部长倪虹在接受采访时说道：因城施策、精准施策，提振市场信心，对于购买第一套住房的要大力支持，首付比例该降的都要降下来。

对于购买第二套住房的，要合理支持，以旧换新、以小换大、生育多子女家庭要给予政策支持，对于购买三套以上住房的，原则上不支持。

换句话说，接下来还要继续给购房者利好，今年限购、限贷政策可能都会做出一定调整，降息也会作为刺激手段之一被拿出来再次使用，因此房贷利率下调、减轻居民房贷压力肯定会是趋势。

2022年9月29日，央行、银保监会也发布过类似的通知：

对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。按照“因城施策”原则，符合上述条件的城市政府可根据当地房地产市场形势变化及调控要求，自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

根据去年9月29日的政策，多地房贷利率出现了大幅下调，比如贵阳、武汉、石家庄、武汉等城市多个城市首套房利率低于4%，这不仅明显低于此前多地6%以上的房贷利率，也低于被视为房贷基准利率的5年期LPR。

目前5年期LPR是4.3%。由于是“阶段性放宽”，且时间节点是2022年底，很多人担心过了2022年后房贷利率可能上涨，特别是之前优惠力度很大，又低于5年期LPR的城市。

如果没有优惠，按照目前的LPR，那么房贷利率需要恢复到首套房利率不低于4.1%（最低加点减20个基点），二套房利率不低于4.9%（加点是60个基点）。

现在新政策来了，具有一定的连续性，只要上季度末月至本季度第二个月，新房价格环比和同比连续3个月均下降的城市，就可以阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

●从历史救市来看，降准降息远远不够。

按照前几年的救市情况来看，利率环境将再次宽松。

而去年仅有3次降息（LPR累计下调35基点）、2次降准（总共仅下降1%），力度还远远不够，所以今年房贷利率依旧有下调的空间。

另外，央行数据显示，2022年全年中长期贷款增加2.75万亿，相比2021年，减少了3.33亿。

虽然多个城市房贷利率已达近年来最低值，各项利好政策正在刺激着需求的释放，但受到疫情的影响，居民收入不稳定，购房者信心不足，观望情绪浓厚。因此房地产市场的回暖光靠金融支持房企还远远不够，为了改变购房者的预期和情绪，还需要有针对需求端的大招，降息就是其中之一。

央行在1月4日的会议中，再次提到引导LPR下调，业内分析今年有20个基点降息空间。虽然1月降息没有到来，但是后续依然值得期待。